Ayrshire.ru

ФермерРУ
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Категории земель сельскохозяйственного назначения:

  • Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
  • Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно. Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

  • Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • кадастровый номер земельного участка;
    • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
    • права на земельный участок.
    • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
    • копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
    • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
    • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

    Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

    Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

    Понятие земель Сельхозназначения

    Существуют следующие виды использования земель с/х назначения:

    • участки, занятые дорогами (с полосами отчуждения);
    • участки под хозяйственные строения;
    • земли с защищающими поля лесополосами и лесные участки другого предназначения);
    • пастбища;
    • сенокосы;
    • пашни;
    • залежные земли;
    • сады.

    Собственник либо арендатор таких земель заниматься выращиванием продукции на них лишь для своих личных нужд, не реализуя полученный урожай гражданам либо предприятиям на коммерческой основе (разрешено огородничество, садово-дачное хозяйство, личное хозяйство). Можно посадить сад или сделать виноградник, устроить пастбище либо пашню, организовать пасеку.

    Разрешено создание рыбного хозяйства, разведение птицы, домашних животных. Можно построить жилое помещение для отдыха (без прописки) – капитальный дом, временные постройки, объекты сельскохозяйственной инфраструктуры. Также разрешается возведение трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сетей и коммуникаций. Возможна и организация защитных насаждений (живая изгородь, лесополоса).

    Залежными земли могут становиться специально (например, для повышения плодородия почвы) либо вынужденно (из-за эрозии почвы, длительного ее загрязнения, техногенной либо природной катастрофы).

    Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения

    Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.

    Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:

    • расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
    • нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
    • не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
    • отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.

    Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).

    Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.

    Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:

    • дачного;
    • садоводства.

    После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.

    Это ключевые факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Если планируете продажу или покупку земельных паев, в своих оценках опирайтесь прежде всего на эти параметры.

    Владимир Нагорный , руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений агроиндустриального холдинга МХП

    Владимир Нагорный

    Узнавайте первыми самые свежие новости агробизнеса Украины на нашей странице в Facebook, канале в Telegram, скачивайте приложение в AppStore, подписывайтесь на нас в Instagram или на нашу рассылку.

    Как купить пай земли сельхозназначения у собственника

    Процедура покупки земельного пая сельхозназначения — сделка стандартная, без каких-либо особенностей для покупателя. Однако напоминаем, что купить долю может только один из сособственников участка или сельхозорганизация, арендующая участок.

    Для совершения этой сделки стороны должны в письменной форме заключить соответствующий договор, то есть достичь согласия по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемой земельной доле и ее цене.

    Сведения о земельной доле включают в себя:

    • Идентифицирующие данные общего земельного участка: месторасположение, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования надела.
    • Информацию о размере реализуемой доли. Размер может быть указан в виде простой правильной дроби, или в гектарах, или в баллах (п. 2 ст. 15 закона № 101-ФЗ).

    Важно! Кроме договора, паспортов и документов продавца на долю для регистрации перехода права собственности в МФЦ или Росреестр нужно представить документы о том, что покупатель имеет право купить долю. То есть договор аренды сельхозорганизацией или документ о наличии доли у покупателя в том же участке, что и приобретаемая доля.

    Для определения стоимости пая земли сельхозназначения можно воспользоваться услугами профессионального оценщика. Также продавец вправе установить цену самостоятельно, но она должна соответствовать средней цене земли данной категории в регионе. В качестве одного из ориентиров можно использовать кадастровую стоимость земли в соответствующей местности.

    Кроме того, в договоре необходимо отобразить порядок расчетов, сроки передачи имущества, сведения о существующих обременениях (например, об аренде) земельного надела.

    Договор продажи земельной доли не требует нотариального удостоверения (п. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д23-4562). Однако если продаваемая земельная доля принадлежит несовершеннолетнему лицу или лицу, признанному ограниченно дееспособным, то в силу п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ такая сделка должна быть заверена у нотариуса.

    Передача земельного пая, как правило, оформляется передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

    Образец договора купли-продажи земельного пая сельхозназначения можно посмотреть здесь: Договор продажи земельной доли.

    Наведение порядка

    — Сегодня даже у обычных, вполне добросовестных собственников много вопросов по тому, чем можно заниматься на земле, чем нельзя: можно ли строить капитальные сооружения, теплицы и так далее. Здесь появится ясность?

    — Это правда. Человек покупает земельный участок, и в документах написано: для сельскохозяйственного производства. А эта группировка включает в себя всё: и пашни, и объекты сельхозпроизводства, и теплицы… Разобраться в этом под силу только специалисту, да и то собрав кучу документов.

    Работают специалисты ФГБУ ЦАС "Владимирский"

    Земли сельхозназначения — понятие широкое. Разобраться в тонкостях неспециалисту трудно

    Муниципалитеты до последнего времени решали просто. Если земли сельхозназначения, значит, градостроительные регламенты на них не распространяются. А это неправильно. Внутри сельхозземель есть градации: даже по пашне проходят внутрихозяйственные дороги, есть защитные леса и так далее. Это тоже группы земель, но они в законодательстве прописаны очень расплывчато.

    Во Владимирской области более 800 тыс. га сельхозугодий, из них 550 тыс. га пашни, значительная часть которой будет отнесена к особо ценным землям.

    Новый законопроект упорядочивает отнесение участков к определённым категориям земли. Субъекты должны утвердить перечень таких территорий и внести их границы в Единый государственный реестр недвижимости. Всё это, я думаю, устранит правовую неопределённость в части использования земель.

    То есть мы будем понимать, что если этот участок стоит в перечне на определение границы, то это сельхозугодья: только пашня, только многолетние насаждения, только в соответствии с видом разрешённого использования. Не относится — можно строить теплицы, объекты животноводства, другие объекты АПК, даже капитальные строения, и на них можно распространить некоторые градостроительные регламенты.

    — Но определение границ участков — это затратные мероприятия для области.

    — Конечно, эти средства надо изыскивать, заложить в бюджет. Это большая работа. Расширится перечень особо ценных земельных участков. Туда войдут участки всех племзаводов, племенных репродукторов, семеноводческих хозяйств, профильных учебных заведений и т.п.

    Новый закон прояснит вопрос, что можно строить на землях сельхозназначения

    Плюс регионам дано право самим вносить критерии определения такого рода участков. А поскольку во Владимирской области сильно развито племенное животноводство, у нас достаточно много земель будет отнесено к особо ценным. В регионе только племенных хозяйств 25 (со средней площадью 5 тысяч га — это уже более 100 тысяч га особо ценных земель), не считая мелиоративных, учебных заведений, семеноводческих хозяйств и так далее.

    — У вас есть информация, когда будет принят новый закон о земле?

    — Ранее сообщалось, что законопроект планируется внести на рассмотрение правительства в первом квартале 2021 года. Соответственно, его изучат там, потом передадут в высшие законодательные органы – на обсуждение депутатов. Точной даты принятия закона, естественно, никто назвать не сможет. Но очевидно одно: новый нормативный акт нужен, он давно назрел, он актуален, и специалисты, занятые в сельском хозяйстве, его ждут.

    Николай Лившиц

    Ваши новости отправляйте на Viber или WhatsApp редакции «Призыва»:

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читайте так же:
    Что лучше дистиллятор или ректификационная колонна
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector